با این همه به نظر می رسد سیاست های اتخاذ شده از سوی دولت ها در دوره های مختلف به دلیل عدم برخورداری از برنامه استراتژیک نه تنها توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن در کشور نداشته، بلکه موجب بروز مشکلاتی در زمینه اقتصادی و اجتماعی نیز شده است که از آن جمله میتوان به سوداگری زمین نیز اشاره نمود.سیاست گذاری مسکن با گستره وسیعی از اقدامات دولتی در ارتباط می باشد. این سیاست گذاری تمام اقدامات دولتی و سیاست های قانونی یا اقتصادی را شامل می شوند که تاثیری مستقیم یا غیر مستقیم بر مسکن دارند. این عوامل شاید حتی شامل سیاست هایی نظیر حمایت های مربوط به مسکن، قیمت مسکن، سیاست های مالیاتی مؤثر در تملک مسکن، استانداردهای مسکن و مسائل مرتبط با اجاره خانه نیز باشند
بهطور کلی می توان روند کلی سیاست های مسکن در برخی کشورهای توسعه یافته را در عقب نشینی دولت از صحنه مسکن و مجال دادن به نیروهای بازار برای ایفای نقش و حضور دولت تنها برای حمایت از اقشار کم درآمد دانست؛ این در حالی است که در کشورهای درحال توسعه ترکیب وام مسکن با یارانه ها، سردرگمی میان سیاست های متعدد و اولویت بندی نشده، انحصار دولتی تأمین مالی مسکن، اتکای تأمین مالی مسکن بر وام های مبتنی بر سپرده و محدود بودن وام های رهنی، عدم شفافیت و نظام اطلاعاتی مناسب در خصوص مالکیت زمین و مسکن، سیاست های مسکن را تشکیل می دهد.
در بخش های گوناگون از جمله برنامه ریزی شهری و اقتصاد کلان می توان راهبردهایی را بیان نمود.
1- برنامه ریزی شهری
در بررسی سیاست های توسعه مسکن در راستای برنامه ریزی شهری، اگرچه وجود نظارت عالیه فنی در مرحله طراحی و اجرا را می توان نقطه قوت دانست، اما متأسفانه بی توجهی به ساختار طرح های توسعه شهری، دست اندازی وسیع به اراضی زراعی پیرامون شهر و تغییر کاربری ها در کمیسیون هایی همچون ماده 5، تشدید احتکارپذیری به دلیل عدم کارآیی سیاست های کنترل بازار زمین و عدم حضور سازندگان حرفه مند در بازار کلان مسکن تهدیدی برای توسعه مسکن می باشد که امکان شکل گیری مجموعه های سکونتی فاقد منزلت اجتماعی، بروز پراکنده رویی در بافت های شهری به علت افزایش ظرفیت جمعیتی شهرها بیش از حد نیاز، امکان بروز مشکلات حاد در منابع درآمدی مدیریت شهری را در پی خواهد داشت. حتی اگر بتوان امکان ایجاد مجموعه های سکونتی سامان یافته و نیز تأمین مسکن مورد نیاز و کاهش فشار تراکمی بر بافت های شهری را با تأکید بر اولویت استفاده از بافت فرسوده مدنظر داشت، اما عدم وجود عزم جدی در نوسازی بافت های فرسوده و یا از بین رفتن فرصت های انبوه سازی در پی تفکیک ریزدانه اراضی شهری را نمی توان نادیده گرفت. چرا که در بلند مدت این تهدید می تواند به جدایی گزینی اجتماعی در بخش مسکن نیز منجر شود. بنابراین موارد زیر در زمینه اقتصاد کلان قابل توجه می باشد:
تأکید بر بخش برنامه ریزی مسکن در طرح های توسعه شهری با تأکید بر انبوه سازی به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری و بهره وری استفاده از منابع
ضابطه مند نمودن تغییرات در طرح های توسعه شهری به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری
تبیین راهکارهای واقع گرایانه مداخله در بافت فرسوده به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری و بهره وری استفاده از منابع
پرهیز از ایجاد مجموعه های مسکونی خارج از ساختار شهری به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری
تبیین نظام حمایت از ایجاد بناهای فعالیتی در کنار ایجاد نظام کاداستر شهری به منظور پرهیز از اعمال فشار کاذب تقاضاهای غیرسکونتی بر بخش مسکن و افزایش منابع درآمدی پایدار مدیریت شهری
2- اقتصاد کلان
در بررسی سیاست های توسعه مسکن در ارتباط با اقتصاد کلان، اگرچه می توان ایجاد رونق در سطح وسیع از عرصه های شغلی و همچنین تمایل بخش خصوصی به سرمایه گذاری در بخش مسکن را نقاط قوت دانست، اما افزایش شدید قیمت زمین در پی افزایش نقدینگی در سال های اخیر، عدم اعتماد بخش خصوصی به سرمایه گذاری بلندمدت در بخش مسکن در پی نوسانات شدید آن، افزایش هزینه های تولید در پی افزایش تورم و حذف یارانه انرژی بسیار قابل تأمل است که حتی این نقاط ضعف به تهدیدی برای تقاضا در بخش مسکن می تواند منجر شود. چرا که ایجاد چالش و رکود وسیع اقتصادی، منجر به امکان مداخله غیرعادی در بازار با هدف تحریک سایر بازارها خواهد شد که ناکارآمدی بازار مسکن و همزمانی ورود و خروج سرمایه به بازار با دوره های رونق و رکود را به دنبال خواهد داشت که این تهدیدی برای سیاست های توسعه مسکن خواهد بود.
بنابراین موارد زیر در زمینه اقتصاد کلان قابل توجه می باشد:
تأمین استقلال بانک مرکزی به منظور تضمین انضباط پولی و امکان تداوم سیاست ها
تشکیل شورایعالی مسکن به صورت مستقل از دولت به منظور امکان تداوم سیاست ها
تمرکز بر سیاست های دقیق پولی به منظور عدم اعمال فشار کاذب تقاضای سرمایه ای بر بخش مسکن
کاهش مداخله مستقیم دولت بر بخش مسکن به منظور حفظ ثبات بازار مسکن و پرهیز از نوسانات غیر عادی
نهادسازی بانک مرکزی در ارتباط با بخش مسکن در هماهنگی با شورایعالی مسکن
مداخله نرم افزاری در نظام توزیع اشتغال در گروه های مختلف شغلی مرتبط با مسکن
تقویت ابزارهای مالی و صندوق های سرمایه گذاری مسکن
برنامه ریزی صحیح جهت توسعه متوازن بخش های مختلف اقتصادی به منظور جذب نقدینگی به شکل متناسب در بخش های مختلف و عدم شکل گیری حباب قیمت در بازارهایی چون بازار زمین و مسکن.
نتیجه گیری
علی رغم وجود مسائل و مشکلات ناشی از شرایط حاکم بر بخش مسکن از جمله نرخ رشد بالای جمعیت، کمبود سرمایه و مشکلات ناشی از کمبود مصالح ساختمانی، بخش عمدهای از ناتوانی برنامه‌های مسکن را می باید در چگونگی تدوین فرایند برنامه‌ها جستجو کرد.
از بررسی اولیه برنامه های پنج ساله مسکن در ایران چنین استنباط می شود که فرایند معمول در آنها کامل است. در فرایند این برنامه ها می توان مراحل مختلف یک برنامه‌ریزی جامع را که شامل شناخت وضع موجود، مشکلات و تنگناها، پیش فرض ها، اهداف کیفی و کمی و اقدامات مورد نیاز است شاهد بود. اما تجزیه و تحلیل دقیق تر این فرایند حاکی از وجود کاستی های قابل توجهی در تبیین مسأله، چگونگی اهداف، معیارها، نحوه تجزیه و تحلیل مقولات مختلف و ارتباط منطقی بین مراحل مختلف برنامه است.
توجه به مسکن همواره بخشی ویژه را در برنامه ریزی های سیاسی و اقتصادی به خود اختصاص داده است. در برنامه ریزی هایی که برای مسکن در ایران صورت گرفته است همواره عواملی در تولید مسکن تأثیرگذار بوده اند. این عوامل شامل زمین، نیروی کار، مصالح و سرمایه می باشد. هریک از این عوامل از اهمیت برخوردار است، اما نقش زمین از دیگر عوامل مهمتر به نظر می رسد. زیرا زمین نیز مانند مسکن دارای بازار اقتصادی ویژه ای است. همچنین از آنجا که زمین دارای ماهیت خصوصی نیز می باشد، در صورتی که نتواند وارد بازار مسکن شود موجب ناکارآمدی بازار می گردد. بنابراین چنانچه دیده می شود دخالت دولت ها در بازار زمین در سیاست های مربوط به مسکن امری ضروری است.
همچنین در تدوین سیاست برای مسکن علاوه به توجه به تجزیه و تحلیل مسائل مربوط به هر دوره، خواست مردم و منابع بالقوه موجود نیز باید مورد توجه قرار گیرد. برآورد مسکن تولیدی و نحوه توزیع آن، برآورد رشد خانوارها و توجه به افزایش طبیعی جمعیت مهاجر، تغییر بعد خانوارها و ... عواملی است که باید برای هر برنامه ریزی پیرامون مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد.
بررسی ها نشان می دهد سیر تحول برنامه ریزی در ایران در ابتدای امر فاقد چشمانداز بوده است، اما در دوره های بعد و در اسناد گوناگون به تدریج واجد چشم انداز می گردد. احکام اجباری برنامه های اول نیز در برنامه های بعدی به گونه ارشادی- اجباری مطرح می شود. با گذر زمان، برنامه های عمرانی با عنوان برنامه های رشد مطرح می‌شوند. در برنامه های بعدی نیز توسعه مدنظر قرار گرفته و برنامه های توسعه جایگزین برنامه های عمرانی و رشد می گردند. برنامه ریزی های مسکن که در ابتدا موضوع‌محور بوده است، در گذر زمان به صورت جامع مطرح می شوند و در برنامه های اخیر به گونه مسأله محور بیان می گردند. همچنین رویکرد اولیه برنامه ها که کلان بوده است به صورت کلان- بخش و در برنامه های بعدی به گونه کلان- بخش- منطقه می باشد.
تحولات و نوسانات بازار مسکن و نیز عوامل محدودکننده دسترسی خانوار به مسکن به عواملی همچون اقتصاد کلان نیز به شدت وابسته است. قابل ذکر است که برنامه های مسکن شهری در ایران در بخش اهداف کم و بیش محقق شده اند اما عملا نتوانسته اند به هدف غایی خود که تسهیل دستیابی خانوار به مسکن بوده است دست یابند که دلیل این امر را می توان در بی توجهی به عوامل بیرونی بخش مسکن از جمله اقتصاد کلان جستجو نمود.
برای افزایش توان خانوار دردستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی دلیل و بی برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری به عمل آید. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای را در کنار یکدیگر حفظ نمود و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.
همچنین ترمیم رابطه بخش مسکن و نظام برنامه ریزی شهری و تأمین ساز و کار لازم برای جلوگیری از مداخلات بی پشتوانه در طرح های توسعه شهری و یا تجدید ساختار طرح های متناسب با تغییرات در موارد دارای پشتوانه فنی، هدفمندسازی اقدامات در شهرهای مختلف مبتنی بر نیازهای خاص هر شهر با تأکید بر تحریک توسعه، استفاده از معیارهای متنوع دسته بندی نیازهای گروه های مختلف علاوه بر دسته بندی های اقتصاد را باید مدنظر داشت.