با علم به این موضوع که بازار مسکن در ایران همواره با دوره های رونق و رکود قیمتی مواجه بوده و با در نظر گرفتن تاثیر غیرقابل انکار شاخص‌های اقتصاد کلان بر تحولات بازار مسکن و همچنین با این آگاهی که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ جهش حدود ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده، در این نوشتارِ کوتاه، تلاش خواهد شد تا تصویری مختصری از بازده انتظاری آتی در بازار مسکن ارائه شود.
طرف عرضه در بخش مسکن
بررسی تحولات بازار مسکن در سنوات گذشته حاکی از آن است که در دورهایی که بازار مسکن رونق قیمتی را تجربه کرده، تقاضا برای اخذ پروانه های ساختمانی افزایش داشته و در دوره های منطبق بر رکود قیمتی، تعداد پروانه های ساختمانی صادره با کاهش مواجه شده است. این اتفاق عمدتاً تحت تاثیر افزایش سود انتظاری در بازار مسکن رخ می دهد که البته و الزاماً دال بر درست‌بودن انتخاب این استراتژی از سوی تولیدکنندگان مسکن نیست؛ چرا که دوره ساخت مسکن در ایران به طور متوسط حدود دو سال به طول می‌انجامد، بنابراین واحدهایی که پروانه ساختمانی را در دوران رونق اخذ می کنند، دقیقاً در دورهی رکودِ چرخه قیمتی به بازار عرضه شده و از حاشیه ای سود مورد انتظار محاسباتیِ خود برخوردار نمی شوند.
با توجه به این پیشینه و با در نظر گرفتن افزایش قابل ملاحظه ای قیمت در سال ۹۷، انتظار می‌رود کارگزاران اقتصادی، با پیش بینی انتظار سودآوری در بازار مسکن اقبال بیشتری به اخذ پروانه ساختمانی داشته باشند. در این خصوص بایستی چند نکته را مدنظر قرار داد:
۱- طی سنوات گذشته بر تعداد سازندگان حرفه ای مسکن که دانش اقتصاد مسکنی خود را ارتقا داده و برای زمان ورود و خروج به بازار ساخت و ساز یا خرید و فروش مسکن، متناسب با شرایط اقتصاد برنامه ریزی می کنند، افزوده شده است.
۲- قیمت نهادهای ساختمانی از جمله زمین و مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته افزایش قابل توجهی داشته و هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی به طور چشمگیری افزایش یافته است.
۳- قدرت خرید متقاضیان مصرفی به دلیل بروز تورم بالا، کاهش و بنابراین تقاضای مصرفی تحلیل رفته است.
۴- نوسانات نرخ ارز و نقدشوندگی بالای دارایی هایی همچون ارز و سکه، بخشی از نقدینگی تولیدکنندگان مسکن را به خود جذب کرده است.
۵- نااطمینانی و عدم ثبات در متغیرهای مهم و تاثیرگذار اقتصادی، تولیدکنندگان مسکن را دچار تردید کرده است.
لذا هر چند سازندگان مسکن، محاسبات اقتصادی تولید را به گونه ای انجام خواهند داد که متحمل زیان نشوند و هر چند می توانند پیش بینی کنند که بازار مسکن همچنان سودآور است (البته نه به اندازه گذشته) اما به دلایل فوق، در ورود گسترده به بازار مسکن دچار نااطمینانی بوده و به قطعیت کامل نرسیده اند و به عبارتی در خصوص سودآوری بازار دچار تردید هستند.
طرف تقاضا در بخش مسکن
مسکن کالایی است که به دلیل ماهیت دوگانه ای مصرفی- سرمایه ای، افراد با انگیزه های مختلف متقاضی آن هستند و تقاضا برای آن تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد. برخی از افراد مسکن را به عنوان کالایی مصرفی و برخی دیگر، آن را به منظور نگهداری دارایی و با انگیزه سودآوری، خریداری می‌کنند. تقاضای مصرفی مسکن که به منظور تامین سرپناه مناسب شکل می گیرد، همواره وجود دارد و متقاضیان مصرفی مسکن معمولاً رفتاری ملایم و یکنواخت دارند. این نوع از متقاضیان، بیشتر به مطلوبیت سکونت در واحد مسکونی و محدودیت‌های بودجه ای خود اهمیت می دهند و چندان به بازده اقتصادی توجه نمی کنند.
گروه دوم متقاضیان خرید مسکن که با انگیزه سودآوری وارد بازار می شوند خود به دو دسته تقسیم می شوند. دسته ای اول که اغلب افرادی ریسک گریز هستند، نقدینگی مازاد خود را با انگیزه حفظ ارزش پول در بلندمدت تبدیل به مسکن می‌کنند. این افراد پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل های توجیه اقتصادی و سرمایه گذاری برخوردار است، به بازار روی می آورند و در تصمیم گیری خود بیشتر بر رفاه ایجاد شده برای خانوار متمرکز می شوند و چندان به نقدشوندگی دارایی اهمیتی نمی دهند و مسکن مازاد را به بازار اجاره عرضه می کنند.
نوع دوم تقاضای سرمایه ای مسکن با هدف کسب بازدهی و سودآوری و عموماً در کوتاه مدت ایجاد می شود. این نوع تقاضا اغلب زمانی به وجود می آید که خرید مسکن در قیاس با سایر دارایی‌ها مانند طلا، ارز، سهام و اوراق قرضه، از سوددهی بیشتری برخوردار بوده و یا اینکه اقتصاد دچار نوسانات کوتاه مدت، نااطمینانی و عدم ثبات بوده و افراد می‌توانند در تعیین قواعد بازی و استفاده از فضای عدم تعادلی در کوتاه مدت عایدی کسب کنند. نمونه های بسیار زیادی از این نوع تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن را در دوره های کوتاه جهش قیمتی از جمله ماه‌های اخیر نیز شاهد بوده ایم.
در مجموع با توجه به تحولات اخیر در بازار مسکن و نااطمینانی های اقتصادی-سیاسی به ویژه از ناحیه تحریم‌ها و نوسانات نرخ ارز، محتمل‌ترین رویکرد در تحلیل بازده اقتصادی این است که اولا، تولیدکنندگان مسکن انتظار کسب سود مشابه دورهه ای پیشین (سودهای بالا) را دارند و عدم اطمینان از کسب این میزان سود، آنها را برای ورود به این بازار دچار تردید کرده است. ثانیا، سفته بازان هنوز به صورت فعال در بازار مسکن حضور دارند و از فعالیت کوتاه مدت در بازار کسب انتفاع می کنند اما به تدریج از انتظار سودآوری در معاملات کوتاه مدت کاسته شده و بنابراین طی ماه‌های آتی انتظار کاهش این نوع تقاضا در بازار وجود دارد. ثالثا، متقاضیان سرمایه ای با انگیزه حفظ قدرت خرید، همچنان به بازار مسکن اقبال دارند و این بازار را محل مناسبی برای حفظ ثروت در بلندمدت می دانند.
در خاتمه از یاد نبریم که بازار مسکن، یک بازار ناهمگن است و الزاماً سودآوری در همه املاک به یک میزان نخواهد بود. میزان سودآوری در بازار مسکن، می تواند بسته به موقعیت مکانی ملک، زمان سرمایه گذاری و سایر عوامل متفاوت باشد.