قانون افراز و فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
در قانون افراز و فروش ملک مشاع، به فروش املاکی که مشاع هستند و شرکای مشاع برای افراز آنها تصمیم گرفته‌اند، پرداخته میشود. طبق این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، برای فروش ملک مشاع، ابتدا یک یا چند شریک باید درخواست افراز ملک را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارسال کنند.
بعد از دریافت درخواست، مسئول واحد ثبت، درخواست را به نماینده ثبت ارجاع می‌دهد. در این مرحله، نماینده ثبت پرونده و سوابق ثبتی ملک مورد درخواست را بررسی می‌کند و در مورد خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مورد نظر و وجود یا عدم وجود سند مالکیت معارض با ملک مورد درخواست، نظر خود را اعلام می‌کند و پرونده را به مسئول واحد ثبتی بازمی‌گرداند.
اگر ملک مورد درخواست قبلا مراحل ثبتی را طی کرده باشد و هیچ سند مالکیتی معارضی برای آن صادر نشده باشد، مسئول واحد ثبتی موظف است نقشه بردار ثبتی را ماموریت دهد تا با حضور متقاضی و سایر شرکا (در صورت حضور آنها) و نماینده ثبت، ملک را معاینه کند و با در نظر گرفتن سوابق و تصرفات ثبت شده، نقشه ملک مورد درخواست را ترسیم کند.
نقشه ترسیم شده باید در همان محل به امضای نماینده ثبت و شرکا حاضر یا نمایندگان قانونی آنان برسد و سپس به مسئول واحد ثبتی تسلیم شود. پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، مسئول واحد ثبتی تصمیم خود را بر اساس رد یا قبول درخواست افراز و نحوه افراز (در صورت قبولی درخواست) اعلام می‌کند.
پس از بررسی درخواست افراز و تطبیق آن با مقررات قانونی و صورت مجلس معاینه ملک و نقشه افرازی، مسئول واحد ثبتی تصمیم خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست اعلام می‌کند. این تصمیم به همراه یک کپی از صورت مجلس معاینه ملک و در صورت قابل افراز بودن ملک، یک کپی از نقشه افرازی به کلیه شرکا ابلاغ میشود. زمان ابلاغ این تصمیم به شرکا، حداکثر ده روز پس از تصمیم مسئول واحد ثبتی است.
در صورتی که شرکا با تصمیم اداره ثبت مخالفت داشته باشند، می‌توانند در مدت یک ماه پس از ابلاغ تصمیم، با ارائه دادخواست اعتراض به تصمیم اداره ثبت، اعتراض خود را به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک ارائه دهند. دادخواست اعتراض به تصمیم اداره ثبت، به عنوان یک دادخواست غیرمالی در نظر گرفته میشود و قرار است دادگاه شهرستان، پس از بررسی اعتراض و مطالعه تمامی مستندات، در خصوص رسیدگی به این اعتراض تصمیم خود را اعلام کند.
اگر شرکا با تصمیم دادگاه شهرستان مخالفت داشته باشند، می‌توانند با تجدیدنظرخواهی به دادگاه تجدیدنظر استان اعتراض خود را مطرح کنند و در صورت تایید اعتراض، تصمیم نهایی برای ثبت افراز در دادگاه تجدیدنظر صادر خواهد شد.
دستور فروش ملک مشاع چه ماهیت و ابعادی دارد؟
در صورتی که تصمیم واحد ثبتی برای ملک مشاع به افراز منجر شود و توافق شرکا بر قبول این تصمیم باشد، پس از دریافت هزینه افراز از متقاضی، افراز به شرکا ابلاغ میشود و حدود مالکیت آنها در ملک مشخص میشود. در این صورت، مالکیت متقاضی بر ملک خود از حالت مشاع خارج میشود.
اما در صورتی که تصمیم واحد ثبتی برای ملک مشاع به غیرافزار منجر شود و قطعیت یابد که ملک غیرقابل افراز است، در این صورت طبق ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع، دستور فروش ملک توسط دادگاه شهرستان محل وقوع ملک صادر میشود. در این حالت، هر یک از شرکا می‌توانند با درخواست خود، دادگاه شهرستان محل وقوع ملک را به اعمال دستور فروش ملک دعوت کنند و دایره اجرای احکام نیز برای فروش ملک اقدام خواهد کرد.
با توجه به مالکیت شرکا بر ملک، عدم وجود سند معارض مالکیت، اختتام جریان ثبتی و قطعی بودن تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابل احراز بودن ملک، دستور دادگاه به فروش ملک مشاع، یک دستور قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است و از آنجایی که دستور دادگاه برای فروش ملک، یک دستور قطعی و نهایی است، پس اداره اجرای احکام مکلف به اجرای دستور خواهد بود. با صدور دستور فروش ملک توسط دادگاه و ثبت آن در اداره اجرای احکام، اجرای فروش ملک به عهده دایره اجرای احکام قرار خواهد گرفت و مالکیت متقاضی بر ملک بر اساس قانون، از حالت مشاع خارج میشود.
فروش ملک مشاع به چه صورت صورت می‌گیرد؟
اگر اداره ثبت به این نتیجه برسد که ملک غیرقابل افراز است، فروش ملک مشاع صورت خواهد گرفت زیرا ملک در غیر این صورت قابل افراز نخواهد بود و بر اساس تصمیم اداره ثبت، افراز نخواهد شد. درخواست فروش ملک مشاع توسط یک یا چند شریک و با صدور دستور دادگاه، امکان پذیر است.
فروش ملک مشاع با صدور دستور دادگاه و توسط اداره اجرای احکام از طریق مزایده انجام میشود. بر اساس ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، اداره اجرای احکام مشخصات ملک را در آگهی فروش ملک درج و آن را در روزنامه محلی و محل ملک نیز نصب می‌کند.
آگهی فروش باید در فاصله یک ماه از تاریخ فروش تا حداکثر ده روز قبل از تاریخ مذکور منتشر شود. پس از انجام مزایده و فروش ملک، وجوه حاصله از فروش پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه بین شریک‌ها به نسبت سهام آنها تقسیم میشود. اداره اجرای احکام مکلف به اجرای دستور دادگاه پس از ثبت آن در اداره اجرای احکام است.
فروش ملک مشاع توسط وکیل ملکی در تهران چگونه انجام میشود؟
فروش ملک مشاع از طریق وکیل ملکی در تهران نیز می‌تواند صورت پذیرد. در این روش، وکیل ملکی در تهران به عنوان نماینده شرکا در مراحل مختلف فرآیند فروش ملک مشاع، از جمله درخواست دستور فروش، اعتراض به تصمیم واحد ثبت و سایر موارد، به کار می‌رود.
در واقع، با توجه به پیچیدگی مراحل مختلف فرآیند فروش ملک مشاع و تأثیر تصمیمات گرفته شده توسط واحد ثبت بر سایر مراحل، بهتر است که این فرآیند به وکیل دادگستری مسلط بر موضوع سپرده شود. وکیل با مطالعه موضوع و نکات حقوقی مربوط به آن، برای شرکا حقوقی دفاع می‌کند و در صورت لزوم، اعتراض و دادخواست لازم را نیز تهیه می‌کند.
آیا وکیل ملکی می‌تواند به نمایندگی از موکلش، سهم او در ملک مشاع را به فروش برساند؟ بله، اگر مالک قسمتی از ملک مشاع با صدور وکالتنامه مدنی، وکالت در فروش خود را به یک وکیل دادگستری معتبر بدهد، وکیل می‌تواند از طرف مالک به فروش ملک مشاع اقدام کند. در مواردی که عقد وکالت به جای عقد بیع نامه بکار می‌رود و مالک ملک را به صورت وکالتی به فروش می‌رساند، وکیل به عنوان نماینده مالک و مبلغ فروش، مجاز به انجام تمامی مراحل فروش ملک مشاع، از جمله اعتراض به تصمیم واحد ثبت و گرفتن موافقت اقامه‌نامه‌داران ملک مشاع، است.
از آنجایی که فروش سهم در ملک مشاع به دلیل وجود چندین صاحب در ملک، به مواردی از جمله اعتراض، توافق اقامه‌نامه‌داران، و تعیین حقوق هر یک از صاحبان، نیازمند است، پیشنهاد میشود که وکیل دادگستری مجربی که با موضوعات مربوط به فروش ملک مشاع آشنایی دارد، برای این کار انتخاب شود.
برای پاسخ به این سؤال باید توضیح داد که وکیل مدنی، مالک یک قسمت از ملک مشاع را می‌تواند به شرط وجود وکالتنامه، در فرآیند فروش سهم خود در ملک به شخص دیگری وکالت دهد. اما اگر وکالتنامه، حق اتخاذ تصمیمات اداری و ثبتی را به وکیل مدنی ندهد، وکیل مدنی نمی‌تواند به جای مالک به تصمیم اداری ثبت اعتراض کند.
همچنین درخواست فروش ملک مشاع که غیرقابل افراز باشد، یعنی برای فروش آن به توافق دیگری بین مالکان نیاز است، و در این صورت، ثبت درخواست دستور فروش ملک مشاع نیز غیرقابل افراز است و باید در برگ دادخواست تنظیم و ثبت شود. در این حالت، ممکن است وکیل مدنی در مرحله ثبت درخواست با مشکلاتی مواجه شود و این می‌تواند برای خریدار ناخوشایند باشد.
به عبارت دیگر، خریداری ملک مشاع از طریق وکالت، در صورتی که در فرآیند افراز یا فروش نیاز به اعتراض به تصمیم واحد ثبت باشد یا درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز باشد، ممکن است با مشکلاتی مواجه شود. لذا بهتر است از خریداری ملک مشاع از طریق وکالت خودداری شود.
شرایط درخواست فروش و هزینه دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟
با توجه به اینکه درخواست فروش ملک مشاع باید در قالب یک دادخواست تنظیم و ثبت شود، لازم است بدانید که این درخواست به عنوان یک دعوی ملکی، توسط دادگاه محل وقوع ملک مشاع بررسی نمی‌شود. به عبارت دیگر، در این مورد دادگاه صلاحیت قضایی ندارد.
در صورتی که یکی از شرکای ملک مشاع درخواست فروش را به دادگاه تقدیم کرده و اداره ثبت ملک مشاع را به عنوان یکی از ملک‌های غیرقابل افراز قلمداد کرده باشد، دادگاه می‌تواند دستور فروش را صادر کند و این دستور برای طی مراحل فروش به اداره اجرای احکام ارسال میشود.
به همین دلیل، هزینه دادرسی برای رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع به عنوان یک دعوی ملکی، تابع تشریفات دادرسی مدنی نمی‌باشد و به دلیل عدم صلاحیت دادگاه در این زمینه، هزینه‌ای برای آن تعلق نمی‌گیرد.
وب سایت : وکیل تهران ۲۴