آسیانیوز؛ این یک اصل است و استثناء نیز دارد. از همین روی معامله به هرشکلی از قبیل معامله شفاهی یا زبانی و یا کتبی با هر نوعی نظیر معامله الکترونیکی یا کاغذی و غیره تابعی از اصل رضایی بودن است و نه قانونگذار و نه قاضی در حیطه و حریم بده بستان‌های مردم و تراکنش‌های مالی آن‌ها وارد نمی‌شوند. در این میان شاید به جرات می‌توان گفت که ماشین و اموال غیرمنقول به سان منزل، واحد آپارتمان، ویلا، زمین و... با هر کاربری که داشته باشند به همراه سکه و طلا جزو سه هدف اقتصادی هر ایرانی در بازار به حساب می‌آید. اموالی که وجهه سرمایه‌پذیر بودن بر جنبه مصرفی بودن شان غلبه دارد. به همین خاطر از اولویت‌های ذهنی و عملکردی هر ایرانی به سرمایه‌گذاری و تلاش برای دستیابی به زمین با هر جلوه‌ای از کاربری عرصه و اعیان آن می‌توان اشاره نمود.
با این‌همه در کنار این روابط، اختلاف‌هایی نیز در اصل مالکیت، در الزام به انجام تعهدات، در انتقال مال غیر؛ در معامله معارض و جز آن وجود داشت و آمارها از فراوانی دعاوی در حوزه قراردادها را نشان می‌دهد. به عبارت بهتر ما در شناسایی قراردادها مشکل داشتیم و در «اولویت‌بندی» روابط به لحاظ زمانی و حق تقدم و تأخرها. چنین وضعیت و نابسامانی در شناسایی روابط مالی و در احراز حقوق و مالکیت‌ها از یک طرف هزینه‌ساز بود و مرور زمان نداشتن ثبت قراردادها و طرح دعاوی نیز بر بازار دعاوی کهنه از طرف دیگر دامن می‌زد. مضاف بر آن هم اولا تنها کسانی که خبر از روابط حقوقی داشتند خود طرفین بودند و نظام ادله اثباتی که متمایل به دلایل وجدانی همچون اقرار، سوگند و شهادت شهود بوده و البته هست؛ این تصویر از روابط قراردادی خواه از لحاظ اجتماعی و خواه با وضع اقتصادی برای فرهنگ ما و برای سیستم قضایی ما هزینه‌ساز بود.
بر این مبنا و با نیازشناسی به‌عمل آمده؛ مقدمات پیش‌نویس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تدوین و نهایتا در سال ۱۴۰۳ ابلاغ گردید. قانونی که تأکید آن بر شناسایی زمین، اعم از عمومی، دولتی و خصوصی و «شناسایی معاملات» می‌باشد و برای عملیاتی شدن نیز، بسترهای روزآمد و سامانه‌محور را با محوریت شفافیت بنا نهاده و برای تمامی امور مرور زمان پیش‌بینی کرده است. این قانون برای برچیده شدن به‌هم ریختگی در بازار معاملات و برای شناسنامه‌دار نمودن اراضی و رخدادهای حقوقی که بعد از آن آمده است از نوآوری‌های قابل توجه برخوردار می‌باشد. نوآوری‌هایی در شکل تنظیم معاملات با قید «رسمی» بودن آن در «سامانه ثبت الکترونیک» و متعاقبا در «دفاتر اسناد رسمی» نوآوری در «تیپ‌سازی قراردادها» و «پیش‌بینی نهادهایی» مثل «تلف حکمی» و نهاد بیمه معاملات.
مع‌الوصف این قانون با همه نوآوری‌هایی که دارد و مهمترین آن تنظیم‌گری معاملات و کنترل محسوس بازار بوده و رویکردی آمرانه را با خود همراهی نموده است؛ در عین حال واجد ایرادات بی‌شماری در شیوه تدوین قانون، شکل‌گرایی محض یا همان فرمالیسم قراردادی با چاشنی ایده‌آل‌گرایی می‌باشد. مگر می‌شود قانونی ۱۵ ماده، ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی داشته باشد. همین اعداد برای عدول از ملاک‌های قانون‌نویسی کفایت می‌نماید. از سوی دیگر از شاخص‌های قانون‌نویسی عبارت از تخمین اندازه زمانی تکالیف قانونی مثل مرور زمان و یا حفظ اشتغال‌های جاافتاده همچون دلالی در بنگاه‌های معاملات املاک است که فی‌المثل لزوم ارسال اظهارنامه اعلام فسخ ظرف ۱۵ روز و در پی آن لزوم طرح دعوای تنفیذ فسخ طی ۱۵ روز برای اندازه‌گیری مروز زمان کافی نیست. چون بسترهای دیگر از قبیل ملاحظه سواد حقوقی حداقلی در بین شهروندان و خرده فرهنگ‌ها را هم باید در نظر گرفت و یا کمرنگ شدن دخالت دلال‌ها و سامانه‌محور بودن ثبت معاملات به حیات دلالی خاتمه می‌دهد و باید راهی بینابین اتخاذ می‌گردید.
همچنین عدم امکان تغییر محتوای پیش‌نویس‌های قراردادی و اعمال تغییرات صرفا در دفترخانه‌ها امری مستحسن نبوده و با اصل آزادی قراردادها منافات دارد. از دیگر ایرادهای حوزه حقوق عمومی این قانون، به عدم پیش‌بینی هزینه‌های اجرای قانون معطوف است. برای مثال بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف به «شناسایی» اراضی فاقد سند رسمی در روستاهای کشور شده است و بعد از شناسایی باید نقشه مربوطه با اخذ نظر کارشناسی آماده و مآلا با انجام استعلاماتی و جهت صدور سند رسمی با سازمان ثبت اسناد و املاک همکاری و تعاون داشته باشد، ولی محل تأمین هزینه‌ها صراحتا قید نگردیده است. یا این‌که در ماده یک از قانون مبحوث عنه اشاره شده که دعاوی حوزه قراردادهای اموال غیرمنقول بعد از اجرایی شدن سامانه ثبت الکترونیک اعضاء قابلیت استماع را ندارد. فلذا معلوم نیست که حق شکل‌گرفته خارج از موازین ماده یک مواجه با بطلان است یا این‌که افاده غیرقابل استناد را دارد و یا این‌که ثبت سند در سامانه موضوعیت داشته و از ارکان و قیود معامله می‌باشد، کماکان جای تحلیل و گفتمان در میان دکترین را دارد. ایراد دیگر ماهیتی در قانون مزبور به مقوله داوری برمی‌گردد. از یک سو و در ماده ۱ و تبصره ۱ آن دو بار از عبارت داوری استفاده شده است، ولی در ماده پایانی قانون، داوری موضوع ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹فسخ شده است. مع‌هذا آیا اساسا دعاوی موضوع این قانون داوری‌پذیر نیست که نتیجتا با توجه به اصل داوری‌پذیر بودن اختلافات حقوقی و ظاهر این قانون تنافی دارد و این‌که آیا فسخ ماده ۲۰ نفی ماعدا می‌نماید که با عنایت به ماده ۱ و تبصره ۱ آن مردود است. پس در نتیجه شاید بتوان استدلال نمود که تشریفات داوری مندرج در ماده ۲۰فسخ و دعاوی مربوط به اسناد و اموال غیرمنقول تابع قواعد عمومی داوری خواهد بود.
در هر حال به‌نظر می‌رسد فایده این قانون به‌ویژه راجع به ساماندهی اسناد عادی و شناسایی اموال دولتی و عمومی بیش از هزینه آن است، ولی هزینه اجرایی نمودن قانون در رابطه با معاملات بین شهروندان به‌دلیل بدعت تازه که موجبات خرق عادت است و با وجود فرمالیسم قراردادی محل تأمل است و به نظر نگارنده باید اصلاح گردد تا در کنار دیگر ابزارهای ضمانت‌گرا مثل لزوم ثبت در سامانه، لزوم رعایت مرور زمان، لزوم حمایت از ثالث با حسن نیت، لزوم ارسال اظهارنامه و... به شفافیت قراردادی و رفاه نسبی در جامعه منجر گردد.