با توجه به افزایش معاملات ملکی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی است که بیشتر پرونده‌های ملکی را در دادگاه به خود اختصاص داده است.
زمانی که شخص زمینی را خریداری می‌کند، بَدواً مبایعه نامه تنظیم می‌گردد، با تنظیم و امضاء آن توسط فروشنده و خریدار، انتقال مالکیت محقق می‌گردد و خریدار، مالک جدید زمین می‌شود. مطابق قانون ثبت، نقل و انتقال املاک (اموال غیر منقول) باید به صورت رسمی در در دفاتر ثبت اسنادی املاک نیز ثبت گردد.
بنابراین از جمله تعهدات قانونی مالک رسمی بعد از فروش ملک خود به دیگری الزام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌باشد، به عبارت دیگر، زمانی که شخصی ملکی را خریداری می‌کند فروشنده بعد از امضاء مبایعه نامه و فروش ملک به حکم قانون، تعهدی بر انتقال سند رسمی به نام خریدار دارد که غالبا فروشنده و خریدار با توافق یکدیگر، روز مشخصی را جهت مراجعه به دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی به نام خریدار در مبایعه نامه را درج می‌کنند.
چنانچه فروشنده از حضور در دفتر مربوطه و انتقال سند رسمی به نام خریدار استنکاف نماید، این نوع از دعوی علیه فروشنده توسط خریدار قابل طرح در دادگاه‌ها می‌باشد.
دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی کجاست؟
این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌گردد. بنابراین نزدیک‌ترین دادگاه حقوقی با توجه به منطقه ملک، صالح به این دعوی می‌باشد.
نمونه دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی
آیا می‌توانم خودم دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را ثبت کنم؟
بله، اما باید در نظر داشته باشید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی جزء دعاوی ملکی می‌باشد، لذا نحوه تنظیم دادخواست، مدارک و مستندات پیوست دادخواست، روند رسیدگی و دفاع در دادگاه و پیگیری دعوی نیازمند دانش حقوقی و تجربه است و استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری مجرب باید این دعوی را بارها انجام داده باشد.
طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در راستای کسب نتیجه مطلوب در کوتاه‌ترین زمان ممکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
مدارک لازم برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
جهت اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، پیوست مدارک ذیل هنگام ثبت دادخواست الزامی است:
- مدارک هویتی (کارت ملی خواهان)
- مبایعه نامه یا قراردادی که به موجب آن خود را مالک یا ملک را خریداری نموده‌اید.
- فرم ارزش منطقه‌ای جهت محاسبه هزینه دادرسی
- مدرک نمایندگی (چنانچه وکیل از طرف خریدار اقدام می‌نماید)
در صورتی که مستقیم ملک را از مالک نخریده باشم باید چه کنم؟!
در نظر داشته باشید چنانچه زمین را مستقیما از مالک رسمی خریداری نکرده‌اید، بلکه فروشنده به موجب وکالت فروش یا مبایعه نامه از مالک رسمی، ملک را منتقل نموده باشد، در این صورت باید علاوه بر فروشنده، حتما مالک رسمی که سند رسمی به نام ایشان می‌باشد جزء اصحاب دعوی قرار گیرد.
به عبارت دیگر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده و مالک رسمی ملک اقامه می‌گردد. نام این اشخاص در این دادخواست درج می‌گردد. از آنجایی که در این دعوی، ابتدا دادگاه با پلاک ثبتی مندرج در دادخواست تقدیمی از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می‌نماید، چنانچه مالک رسمی جزء اصحاب دعوا و ردیف خواندگان قرار نداشته باشد، قطعا دعوای شما رد خواهد شد.
بنابراین ضرورت دارد در این دعوی حتما یک کپی از سند مالکیت رسمی را داشته باشید.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
در مواردی ممکن است حتی با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی نیز امکان انتقال سند رسمی از مالک وجود نداشته باشد. بنابراین رفع موانع الزام به تنظیم سند رسمی قبل مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیز ضرورت دارد. موارد ذیل شامل این موانع می‌باشند:
- رهن یا بازداشت بودن ملک موضوع دعوی
- ممنوع‌المعامله بودن مالک رسمی
- عدم دریافت پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
- عدم دریافت مَفاصا حساب‌های لازمه از شهرداری و اداره مالیات
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی مالی است و می‌بایست موقع ثبت دادخواست و طرح این دعوی، هزینه دادرسی پرداخت گردد. میزان هزینه دادرسی با توجه به ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌گردد.
همانطور که در مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردید از جمله مدارک الزامی جهت پیوست به دادخواست، فرم ارزش منطقه‌ای می‌باشد.
در این فرم مشخصات ملک درج می‌گردد و با توجه به نحوه محاسبات مخصوص ارزش منطقه‌ای، ملک بدست می‌آید؛ هزینه دادرسی ۳.۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک می‌باشد.